Możesz wynająć

Najem polega na tym, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Już samo uzgodnienie tych kwestii wystarcza, aby przyjąć, że została zawarta umowa najmu. Ważne tylko, by czynsz został określony w konkretnej wysokości. W praktyce opłaca się jednak określić dużo więcej szczegółów, przede wszystkim: - na jaki okres umowa jest zawarta – może to być również czas nieoznaczony, - okresy wypowiedzenia, - sytuacje uzasadniające wypowiedzenie, - cel korzystania z rzeczy, - dopuszczalność podnajmu, - zasady waloryzacji czynszu, - kwestię dodatkowych nakładów i rozliczeń z tego tytułu. Wynająć rzecz może również osoba niebędąca jej właścicielem. Zasadą jest, że najemca może rzecz podnająć, jeżeli umowa najmu wyraźnie tego nie zabrania. Gdy jednak wynajmowany jest lokal, jego podnajęcie jest możliwe dopiero po uzyskaniu pisemnej zgody wynajmującego. W umowie najmu strony mogą zobowiązać się do dodatkowych świadczeń – zawierana jest wtedy umowa mieszana: najmu i świadczenia usług. Umowa najmu nie musi być zawarta na piśmie, jednak lepiej obrać taką właśnie formę. Jeżeli umowa jest zawarta na piśmie, to również w tej formie należy ją zmieniać i wypowiadać. Pisemną formę musi mieć umowa najmu nieruchomości na okres dłuższy, niż rok – w przeciwnym razie uważa się, że została zawarta na czas nieokreślony. Obowiązek utrzymania rzeczy w stanie zdatnym do użytku przez cały czas trwania umowy najmu i dokonywania większych napraw ciąży na wynajmującym. Nie dotyczy to drobnych napraw połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy. Tych musi dokonywać najemca. Jeżeli wynajęta rzecz (np. maszyna, lokal) wymaga gruntownej naprawy, bez której nie jest ona przydatna do umówionego użytku, to najemca musi powiadomić o tym wynajmującego, który musi rzecz naprawić w odpowiednim czasie. W przypadku zwłoki, najemca może sam dokonać naprawy, na koszt wynajmującego. Koszty może sobie potrącić z czynszu, jeżeli umowa nie stanowi inaczej. W przypadku, gdy wynajmujący sprzeda przedmiot najmu, najemca nie może domagać się od nabywcy zwrotu kosztów poniesionych na naprawę konieczną rzeczy ani nie ma wobec niego roszczeń odszkodowawczych – przysługują mu one nadal przeciwko pierwotnemu wynajmującemu. Gdy najemca nie wywiązuje się z umowy, czyli: - pomimo upomnienia używa rzeczy w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem, - naraża rzecz na utratę lub uszkodzenie, - zalega z zapłatą czynszu za 2 pełne okresy płatności i został uprzedzony na piśmie o możliwości wypowiedzenia umowy z tego powodu, - zachowuje się w sposób niewłaściwy, wynajmujący może ją natychmiast wypowiedzieć. Uprawnienia najemcy są następujące: - może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia (w przypadkach określonych przepisami), - może domagać się wydania wynajmowanej rzeczy od osoby, która bezprawnie weszła w jej posiadanie: może się również od niej domagać wynagrodzenia za korzystanie, zwrotu pożytków, odszkodowania za zużycie, - przysługują mu uprawnienia z tytułu rękojmi. Do najmu lokali mieszkalnych stosuje się przede wszystkim ustawę z 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Warto przy tym pamiętać, że jej postanowienia mają charakter bezwzględnie obowiązujący, tzn. nie można ich zmieniać w umowie.